Finanziamenti immobiliari: tipologie e come richiederli

Ci sono idee, intenzioni e buona volontà, ma mancano le risorse finanziarie per metterle a frutto: una situazione comune nella vita, che riguarda anche il settore immobiliare. In quest’ambito chi ha in mente un progetto, e non dispone del capitale d’investimento necessario per realizzarlo, può però accedere ai finanziamenti immobiliari.

Ci sono idee, intenzioni e buona volontà, ma mancano le risorse finanziarie per metterle a frutto: una situazione comune nella vita, che riguarda anche il settore immobiliare. In quest’ambito chi ha in mente un progetto, e non dispone del capitale d’investimento necessario per realizzarlo, può però accedere ai finanziamenti immobiliari, ovvero prestiti o investimenti, fruibili in varie forme, che consentono l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione o l’ampliamento di proprietà immobiliari. Analizzeremo, in questo articolo, il mutuo ipotecario e il finanziamento strutturato.

Mutuo ipotecario

Questa forma di finanziamento immobiliare è la principale che le banche e gli intermediari finanziari concedono. Si tratta di un prestito a medio-lungo termine, che ha una durata compresa tra i 5 e i 30 anni e deve il suo nome, “ipotecario”, al fatto che la garanzia del suo pagamento deriva da un’ipoteca su un immobile.

È molto vantaggioso per chi ha bisogno, nell’immediato, di grandi somme per l’acquisto o il finanziamento immobiliare, ma, dall’altro lato, bisogna considerare che, attraverso i pagamenti periodici di rate fisse (costanti per tutta la durata del mutuo) o variabili (possono comportare il rischio di aumento di interessi, ma anche godere di eventuali riduzioni dei tassi di mercato) che richiede, può pesare per molto tempo sulle finanze individuali o familiari. Inoltre il mutuo ipotecario prevede delle spese aggiuntive, che includono un’imposta trattenuta dalla banca del 2% (o 0,25% nel caso di acquisto prima casa) sul totale del mutuo, il rimborso delle spese di perizia, la parcella del notaio, i costi di iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, la commissione di gestione della pratica, le spese di istruttoria e quelle per l’incasso della rata.

Si può comunque avere visione costante dell’importo totale del finanziamento consultando il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), definito secondo modalità stabilite dalla Banca d’Italia (sul sito è possibile calcolare le rate del mutuo).

Finanziamento strutturato

Questa tipologia di finanziamento assomiglia molto ad un’operazione di project financing (forma di finanziamento delle opere pubbliche o di pubblica utilità, fondata sull’utilizzo di risorse alternative a quelle statali e sul coinvolgimento di soggetti privati) per una specifica modalità di funzionamento che le accomuna: in entrambi i casi, la banca considera il flusso di cassa generato, o che può essere generato, dagli immobili finanziati come garanzia per il rimborso del debito.

Per questo motivo, l’istituto bancario, prima di concedere un finanziamento strutturato, deve valutare la bontà del progetto immobiliare in questione, sondandone l’equilibrio economico-finanziario complessivo a cui possono contribuire anche enti diversi dal richiedente (tra i vantaggi a cui apre il finanziamento strutturato c’è infatti la possibilità di poter accedere a fonti di capitale alternative rispetto ai tradizionali prestiti bancari, le quali entrano a far parte del progetto a tutti gli effetti). Ecco perché il finanziamento rilasciato dalla banca può essere:

  1. Without recourse, quando non è prevista alcuna garanzia di rivalsa sugli sponsor dell’iniziativa o su terzi;
  2. Limited recourse, quando sono previste garanzie di rivalsa sui promotori del progetto o su terzi.

Procedura per richiederlo

Come anticipato, l’ottenimento di un finanziamento strutturato deriva da un percorso di valutazione. Vediamo adesso, più nel dettaglio, in che modo si articola questa procedura.

Prima di tutto, la banca vaglia le tre componenti che costituiscono la struttura finanziaria del progetto immobiliare: capitale proprio/equity (azioni, quote, finanziamento soci), capitale di debito e forme ibride di finanziamento. Dopodiché, nel caso i requisiti minimi siano rispettati, eroga un importo in base all’affidabilità del soggetto richiedente, alla rischiosità operativa dell’operazione e alle garanzie eventualmente prestate.

In tutto questo, è decisiva soprattutto l’equity immessa dai soci della parte finanziata: non deve essere inferiore al 20/30% del costo complessivo dell’operazione immobiliare, altrimenti i rischi per la banca diventano troppo elevati.