Vendere immobili: curiosità e consigli

Vendere un immobile non è certo un’impresa facile. Gli aspetti burocratici e commerciali da prendere in considerazione, quando si decide di mettere sul mercato una casa, sono molteplici, e non sempre di immediata comprensione.

Vendere un immobile non è certo un’impresa facile. Gli aspetti burocratici e commerciali da prendere in considerazione, quando si decide di mettere sul mercato una casa, sono molteplici, e non sempre di immediata comprensione: gli obblighi e la documentazione necessarie risultano numerose, cambiano le tassazioni sulla vendita, bisogna capire come pubblicizzare bene la casa e comprendere le esigenze degli acquirenti. Approfondiamo allora queste tematiche nel seguente articolo.

Cosa si fa quando si vende un immobile

Il passaggio preliminare da fare quando si intende intraprendere una procedura di vendita è capire se tale procedura può essere effettivamente conveniente. Non sempre, infatti, vendere un immobile è la soluzione più congeniale perché, a seconda delle sue potenzialità e del periodo storico, può essere preferibile tenerlo piuttosto che congelare i soldi in banca.

Pertanto occorre analizzare diversi fattori (valutare le potenzialità della casa sul mercato, stimare la sua capacità di generare reddito, calcolare le tasse sulla possibile vendita), e solo poi procedere con i tradizionali passaggi della vendita:

  • Controllare documentazione necessaria ed obblighi da adempiere (come garantire gli aspetti urbanistici e catastali, nonché l’assenza di ipoteche, trascrizioni e diritti di terzi);
  • Sanare eventuali abusi;
  • Valutare correttamente il prezzo della casa;
  • Organizzare una strategia pubblicitaria ad hoc (online e tradizionale);
  • Condurre la trattativa e stipulare il contratto preliminare;
  • Rogito e adempimenti post rogito.

Quando non è possibile vendere un immobile

Ci sono delle casistiche in cui vendere un immobile risulta impossibile, o quantomeno molto complicato. Spesso a generare queste situazioni spinose è la provenienza della casa in questione: l’hai acquistata e hai un atto di compravendita o rogito? Ti è arrivata per una sentenza giudiziaria? L’hai ereditata? Oppure è frutto di una donazione? Si tratta di dettagli che è fondamentale conoscere, se non si vuole incorrere in spiacevoli complicanze.

La donazione, per esempio, può impedire la cessione: è revocabile fino a 20 anni dalla sua effettuazione, o comunque fino a 10 anni dalla morte del donatore. Per questo le banche sono restie nel concedere finanziamenti per l’acquisto di immobili ottenuti in questo modo. Ancor più restringente la presenza di prelazioni di terzi sulla casa: se non ci si accerta delle intenzioni effettive di chi detiene questo diritto, la procedura di vendita diventa impossibile e origine di eventuali cause.

Da sottolineare pure alcune questioni legate allo stato catastale. È di grande importanza infatti una certa coesione tra la planimetria catastale depositata ai tempi dell’acquisto e lo stato dell’immobile al momento della vendita: eccessivi cambiamenti possono bloccare la procedura. Si può invece andare fino in fondo anche se manca il certificato di agibilità (attesta che un determinato immobile possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente), purché l’acquirente ne sia informato. In casa contrario può richiedere la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento.

Quali documenti sono necessari

Vendere una casa richiede la presenza di numerosi documenti, che devono essere necessariamente verificati nella prima fase della procedura di vendita. Ecco la lista completa:

  1. Documenti anagrafici
  2. Carta d’identità e tessera sanitaria;
  3. Certificato di nascita;
  4. Certificato di residenza;
  5. Stato di famiglia.

2. Documenti dell’immobile

  • Planimetria e visura catastale: reperibile presso l’Agenzia del Territorio;
  • Precedenti edilizi: reperibili presso il Comune;
  • Certificato di agibilità: reperibile presso il Comune;
  • Certificato di destinazione urbanistica: reperibile presso il Comune, ma necessario solo per giardini di superficie superiore a 5000 mq;
  • Certificazione energetica: costa circa 200 euro e serve per assegnare la classe energetica alla casa;
  • Certificazione impianti: elettrico, gas, idrico e sanitario.