Comprare casa è sempre stato un pallino irremovibile nella testa di noi italiani: famoso è il detto “non c’è niente di più sicuro di investire nel mattone”. Ma investire in immobili è un’attività molto più complessa di quanto si possa immaginare. La casa, infatti, quando diventa un investimento immobiliare, è un asset. Questo significa che deve essere valutata con parametri di tipo finanziario, cercando di non cadere vittima di alcuni bias molto comuni, come ad esempio i legami emozionali che si creano con la casa in quanto bene tangibile, oltre che asset finanziario.
Da dove iniziare con gli investimenti immobiliari?
Innanzitutto, è bene chiarire che gli investimenti immobiliari sono investimenti che possono essere molto profittevoli quando si trova la giusta opportunità. Il valore degli immobili in Italia si è tuttavia mediamente svalutato in Italia, non è semplice prevedere i trend del mercato immobiliare e trovare un investimento immobiliare che renda di più delle alternative facilmente accessibili agli investitori, come i mercati finanziari.
Inoltre, in Italia la casa ha un valore particolare, un po’ per motivi culturali, un po’ per la grande disponibilità di immobili in vendita, e possedere una o più abitazioni è un elemento di sicurezza e stabilità. Dunque, quando si valuta se investire in immobili conviene, non bisogna solamente considerare il potenziale rendimento assoluto, ma bisogna ragionare sul possibile impiego alternativo del capitale. Una casa acquistata potrebbe dar vita ad una piccola rendita, attraverso l’affitto oppure si potrebbe usare il capitale per investire nei mercati finanziari.
E dunque, in questa situazione come comportarsi? Secondo l’analisi annuale di Bankitalia i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili in Italia negli ultimi 10 anni, per il 67,2% degli italiani. Il 16,6% ha invece evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione. Il mercato immobiliare è un mercato dove si possono fare degli ottimi affari, soprattutto quando si hanno molti capitali a disposizione e una capacità di operare di tipo specialistico. Sta di fatto che l’investimento porta con sé dei rischi. Ovviamente non possiamo stabilire in via definitiva se l’investimento immobiliare conviene, perché non esiste una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta delle specifiche peculiarità. L’evidenza statistica ci suggerisce però che nella maggior parte dei casi i mercati finanziari offrono maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare.
Come capire se un immobile è un buon investimento?
Un immobile, per essere considerato un buon investimento, dovrebbe produrre un tasso di rendimento di almeno 5%. Questo calcolo potrà dare esiti precisi se le previsioni su reddito lordo, costi e prezzo di acquisto saranno attendibili. Per questo, prima di scegliere un immobile su cui investire, bisogna effettuare una valutazione immobiliare professionale, per stabilire l’effettivo valore di mercato e di tutti i fattori. Per ottenere un rendimento garantito, sempre più investitori puntano ad acquistare locali commerciali da locare o immobili già locati a conduttori di alto livello.
Modelli di business:
I principali modelli di business (investimento) nel settore immobiliare sono:
- Acquisto di immobile abitativo da mettere a reddito: questo tipo di investimento deve essere valutato in relazione all’immobile, ma anche alla redditività che si può ricavare dalla locazione, previa redazione di un business plan.
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- Acquisto di immobile da ristrutturare e vendere (house flipping): attività che consiste nell’acquistare beni immobili ad un prezzo conveniente, ristrutturarli e rivenderli, ottenendo un profitto da questa attività. Il profitto, in questo caso deriva dalla differenza (positiva) tra il valore di cessione dell’immobile e quella relativa all’acquisto e gli oneri sostenuti per la ristrutturazione.
- Gruppi di investimento immobiliare (crowdfunding immobiliare): un’opportunità per entrare nel mercato immobiliare residenziale anche per investitori che dispongono di capitali ridotti; il vantaggio di questa modalità di business è che l’unione fa la forza tra molti piccoli investitori.
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